Comprar un piso en subasta judicial en Granada es, en 2026, una de las pocas formas de adquirir vivienda por debajo del precio de mercado en una ciudad donde la compraventa se ha estancado tras cuatro años de subidas del 33 por ciento. Las subastas se celebran por internet en el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado, cualquiera puede pujar con un depósito del 5 por ciento, y la ley fija reglas claras sobre el precio mínimo. Pero también hay cargas que no desaparecen, ocupantes que no se marchan y plazos que, si se incumplen, cuestan el depósito.
Esta guía resume cómo funciona una subasta judicial de vivienda, qué hay que comprobar antes de pujar, cuánto se paga de impuestos en Andalucía y por qué los inversores profesionales utilizan la cesión de remate en lugar de pujar.
Dónde se publica una subasta judicial en Granada y cómo se puja
- Todas las subastas judiciales y notariales se publican en el Portal de Subastas del BOE (subastas.boe.es), con el edicto, la certificación de cargas, la valoración y, en su caso, la situación posesoria.
- La subasta electrónica dura veinte días naturales desde su apertura; si en la última hora entra una puja mejor, se prorroga.
- Para pujar hay que identificarse en el portal y consignar un depósito del 5 por ciento del valor de subasta, que se devuelve a quien no resulta adjudicatario.
- Las pujas pueden reservarse en el portal; el postor cuyo depósito se mantiene queda obligado si el mejor postor no paga.
- El valor de subasta es la tasación pactada en la escritura (ejecución hipotecaria) o la tasación pericial menos las cargas anteriores (ejecución ordinaria).
Cuánto hay que ofrecer: la regla del 70 por ciento
La Ley de Enjuiciamiento Civil no permite adjudicar a cualquier precio. Estas son las reglas básicas para inmuebles:
| Situación | Qué ocurre |
|---|---|
| Mejor puja igual o superior al 70 % del valor de subasta | Se aprueba el remate a favor del mejor postor. |
| Mejor puja inferior al 70 % | El deudor tiene diez días para presentar un tercero que mejore la puja; si no, el acreedor puede pedir la adjudicación por el 70 % o por lo que se le deba (si supera el 60 %); si tampoco lo hace, se aprueba el remate si la puja supera el 50 % o cubre la deuda reclamada. |
| Subasta sin postores | El acreedor puede adjudicarse el inmueble en veinte días: por el 50 % del valor de subasta o por la deuda total; si es vivienda habitual del deudor, por el 70 % (o el 60 % si la deuda es menor). |
En la práctica, pujar por debajo del 70 por ciento es posible, pero abre una ventana de diez días en la que el deudor puede traer a un tercero y el banco puede quedarse el inmueble. Por eso muchos inversores prefieren negociar directamente con el ejecutante.
Antes de pujar: cargas, ocupantes y estado del inmueble
- Cargas anteriores a la que se ejecuta subsisten y las asume el adjudicatario; las posteriores se cancelan con el decreto de adjudicación. Hay que leer la certificación de cargas y pedir nota simple actualizada.
- Deudas de comunidad: el comprador responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores, y del IBI pendiente con afección real.
- Ocupantes: un arrendatario con contrato anterior a la hipoteca puede conservar el arrendamiento; un ocupante sin título puede ser lanzado por el propio juzgado de la ejecución, pero el proceso lleva tiempo.
- No hay visita: salvo excepciones, el inmueble no se puede ver por dentro. El edicto describe la situación posesoria; conviene verificar el entorno y el estado exterior.
- Concursos de acreedores: los inmuebles de empresas en liquidación se venden con reglas propias (entidad especializada o subasta), a menudo con descuentos mayores.
Pagar, escriturar e impuestos en Andalucía
Aprobado el remate, el adjudicatario debe consignar el precio en el plazo de cuarenta días; si no lo hace, pierde el depósito y responde de los gastos de la nueva subasta. El juzgado dicta entonces el decreto de adjudicación, que es el título inscribible en el Registro de la Propiedad: no hace falta escritura notarial. La adjudicación tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo general en Andalucía es del 7 por ciento sobre el valor de adjudicación, y hay que sumar los gastos de inscripción y, en su caso, la cancelación de cargas posteriores. La plusvalía municipal corresponde en principio al ejecutado.
La cesión de remate: la vía de los inversores profesionales
El ejecutante (normalmente el banco o el acreedor que ejecuta) y los acreedores posteriores participan en la subasta con derecho a ceder el remate a un tercero. Eso permite al inversor pactar el precio con el acreedor, que se adjudica el inmueble al tipo legal y lo cede antes del decreto de adjudicación; el inversor recibe el inmueble directamente del juzgado, con una sola transmisión y sin competir en la puja. Es la fórmula habitual en carteras bancarias y en subastas desiertas. Explicamos requisitos, plazos y fiscalidad en cesión de remate en Granada y Málaga.
Subastas en Granada: qué se mueve en 2026
Cada semana se publican en el Portal de Subastas nuevas subastas de inmuebles de la provincia de Granada: viviendas, garajes, locales, naves y suelo, procedentes de ejecuciones hipotecarias, ejecuciones ordinarias por deudas y liquidaciones concursales tramitadas por los juzgados de Granada, Motril, Loja, Guadix, Baza, Santa Fe, Órgiva y Almuñécar. El mejor negocio no suele ser el piso céntrico con muchas pujas, sino el inmueble con una carga mal entendida por los demás postores o la subasta que queda desierta y se negocia con el acreedor.
Errores habituales del inversor novato
- Pujar sin leer la certificación de cargas y descubrir una hipoteca anterior que subsiste.
- Ignorar la situación posesoria y comprar un piso con inquilino protegido.
- Calcular el precio sin sumar ITP, comunidad atrasada, IBI y gastos de lanzamiento.
- Pujar por debajo del 70 por ciento sin contar con la ventana de diez días del deudor y del acreedor.
- No consignar el precio en cuarenta días y perder el depósito.
- Pujar en nombre propio cuando convenía comprar a través de una sociedad o pactar una cesión de remate.
Cómo trabajamos con inversores en Granada
Analizamos la subasta antes de pujar (cargas, ocupantes, valor real, riesgo de adjudicación al acreedor), fijamos la puja máxima, negociamos con el ejecutante la cesión de remate cuando conviene y nos ocupamos del decreto, los impuestos, la inscripción y, si hace falta, el lanzamiento. También asesoramos a acreedores que quieren cobrar cediendo su remate y a quienes buscan adquirir deuda judicializada con garantía inmobiliaria. Despacho en Granada (958 991 530) y oficina en Marbella (624 030 916). Si ya es propietario y su problema es un inquilino que no paga, consulte nuestra guía para propietarios en Granada (rentas, desahucio y MASC); y si busca abogado en la ciudad, aquí tiene nuestro despacho de abogados en Granada.
Preguntas frecuentes
Un depósito del 5 por ciento del valor de subasta, que se consigna en el Portal de Subastas del BOE antes de pujar y se devuelve si no resulta adjudicatario. El resto del precio se paga en los cuarenta días siguientes a la aprobación del remate.
En ocasiones. Si la mejor puja supera el 50 por ciento del valor de subasta y el deudor y el acreedor no ejercitan sus facultades, el remate puede aprobarse. Pero por debajo del 70 por ciento el acreedor puede quedarse el inmueble, por lo que no conviene contar con ese descuento sin analizar el caso.
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con un tipo general del 7 por ciento en Andalucía sobre el valor de adjudicación, más los gastos de inscripción registral. No hay gastos de notaría porque el título es el decreto de adjudicación.
Si la subasta ejecuta esa hipoteca, se cancela con el decreto. Si existe una hipoteca o carga anterior a la que se ejecuta, subsiste y la asume el comprador, que deberá descontarla del precio que esté dispuesto a pagar.
Normalmente no. El edicto y la documentación del portal describen el inmueble y su situación posesoria. Conviene comprobar el exterior, el entorno y la información registral y catastral antes de pujar.
Es la facultad del ejecutante y de los acreedores posteriores de ceder a un tercero la adjudicación obtenida en la subasta. El inversor pacta el precio con el acreedor y recibe el inmueble del juzgado en una sola transmisión. Un postor particular no puede ceder su remate.
Entre la aprobación del remate, el pago en cuarenta días, el decreto de adjudicación y la inscripción suelen pasar dos o tres meses. Si hay ocupantes sin título, hay que añadir el tiempo del lanzamiento, que depende del juzgado.
Si ha localizado una subasta en Granada o Málaga y quiere saber si merece la pena pujar, envíenos el enlace del Portal de Subastas: le diremos qué cargas asume, hasta cuánto pujar y si conviene negociar una cesión de remate.
Artículo revisado por Joaquín José López-Sidro Gil, abogado y director de Sidro Capital. Publicado el 2 de noviembre de 2026.